Umschuldung der Baufinanzierung

Durchschnittlich mehr als 4,5 Prozent Zinsen sind der Regelfall, wenn man sich vor mehr als fünf Jahren für einen Immobilienkredit mit zehnjähriger Laufzeit entschieden hat. Die entsprechenden Zinssätze liegen heute bereits mehr als ein Prozent unter diesem Wert. Wenn man das identische Darlehen noch einmal aufnehmen könnte, würde man somit schnell einen Betrag in fünfstelliger Höhe einsparen können.

Für viele Kreditnehmer spielt das Thema Umschuldung dennoch keine Rolle – und das ist durchaus überraschend. Der Baufinanzier Interhyp hat in einer Umfrage herausgefunden, dass lediglich fünfzig Prozent der Darlehensnehmer sich in der Folge an den Kredit bereits Gedanken darüber machen, wie es weitergehen kann. Demgegenüber stehen 85 Prozent der Kreditnehmer, die genau wissen, wie hoch die Restschuld ist und 95 Prozent können sogar Angaben zur Zinsbindung machen.

Die finanzielle Belastung mit einer Umschuldung senken – oder die Tilgungsdauer verkürzen

Die Idee, die hinter dem Prinzip der Umschuldung steckt, ist dabei denkbar simpel. Ein Kredit, der eine hohe Belastung verursacht wird dabei einfach gegen ein Darlehen ausgetauscht, welches die eigenen Finanzen weniger stark in Anspruch nimmt. Einen Vorteil kann man dabei durch niedrigere Raten oder eine schnellere Tilgung erzielen. Entweder also hat man Monat für Monat mehr Geld auf dem Konto – oder aber man ist mit der Rückzahlung des Darlehens schneller fertig als einst geplant.

Es kann bei einem Immobilienkredit durchaus auch sinnvoll sein, einen Kompromiss einzugehen. Dies bedeutet einen Mittelweg zwischen geringeren Raten und höherer Tilgung. So werden die monatlichen Raten jeweils nur ein wenig reduziert, dafür verringert sich die Gesamtlaufzeit auch nur um wenige Monate. Die bisherigen Erfahrungen, die man mit dem Kredit bis dahin gesammelt hat, können dabei schon hilfreich sein. Waren die gezahlten Raten zu hoch, senkt man sie leicht ab, hätte man durchaus auch mehr begleichen können, hebt man die monatlichen Raten etwas an.

Diese Kosten muss man bei der Umschuldung miteinkalkulieren

In vielen Fällen muss man bei einer Umschuldung zusätzliche Kosten miteinkalkulieren. Dazu zählen unter anderem:

• Zusätzliche Gebühren für die Bearbeitung
• Eine Vorfälligkeitsentschädigung
• Notargebühren und für den Grundbucheintrag

Durchschnittlich betragen die Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt in etwa 0,17 Prozent der Restschuld. Die von den Banken erhobenen Gebühren kann man allgemein nur schwer sagen. Dabei reicht die Spanne von null Prozent bis hin zu zwei Prozent der Restschuld. Dabei ist es wichtig, dass man durch die Umschuldung eine Zinsersparnis erreicht, die nicht von den Gebühren, der Entschädigung und von anderen Entgelten überstiegen wird.

Dabei gilt vor allem ein wichtiger Tipp: Der Immobilienkredit wird im besten Fall während einer Niedrigzinsphase umgeschuldet. Dann bieten die Banken oftmals auch Forward-Darlehen an. Dafür muss man zwar oftmals einen Zuschlag zahlen, insgesamt kann man mit niedrigen Zinsen aber durchaus noch sparen. Dabei sollte man aber auch prüfen, ob der Zuschlag auf den Forward-Kredit nicht teurer wird als es die ursprüngliche Finanzierung wäre. Ein Kreditrechner für Immobiliendarlehen kann hier hilfreich sein und Aufschluss bieten. Man muss dabei prüfen, ob der preisliche Aufschlag sich rechnet. Dieser ist meist umso höher, je weiter der Beginn für das Darlehen aus dem Forward-Kredit noch entfernt liegt.

Folgende Darlehensformen lassen sich in einen Immobilienkredit umschulden

Möchte man „über Kreuz“ umschulden, kann dies durchaus komplizier sein. Das bedeutet, dass man einen Sofortkredit beispielsweise in eine Immobilienfinanzierung zu überführen versucht. Dabei ist der Verwendungszeck für das Darlehen nicht identisch und es kann zu Problemen kommen. Bei Ratenkrediten funktioniert die Umschuldung hingegen problemlos. Zumindest dann, wenn für diese kein bestimmter Zweck vereinbart wurde. Wurde das Geld allerdings für einen bestimmten Zweck ausgezahlt oder handelt es sich nicht um ein Ratendarlehen ist eine Umschuldung in den meisten Fällen nicht möglich. Dabei sind zum Beispiel folgende Finanzierungen zu nennen:

• Eine Dispositionsschuld
• Ein Kredit für den KFZ-Kauf
• Kredite auf gewerblicher Basis für Unternehmen

Es hängt in aller Regel von der bearbeitenden Bank ab, ob eine Umschuldung möglich ist. Die Sicherheiten spielen dabei eine mehr als wichtige Rolle. Ein Immobiliendarlehen bietet dabei den Vorteil, dass es ein Gebäude gibt, welches für die Bank als Sicherheit gilt. Bei einer Umschuldung wird kaum eine Bank auf eine derartige Sicherheit verzichten.

In die andere Richtung ist eine Umschuldung in der Theorie zwar denkbar, praktisch allerdings ist sie meist ausgeschlossen. Das Darlehen wäre in der Summe viel zu hoch, sodass es unrealistische Raten oder viel zu lange Zeiträume für die Rückzahlung geben würde. Eine Ausnahme bildet dabei die Umschuldung eines kleineren Immobilienkredites in einen größeren Immobilienkredit.

Hat man beispielsweise einen Kredit für die Modernisierung eines Hauses erhalten und merkt im Anschluss, dass die Kreditsumme für die geplanten Arbeiten nicht ausreicht, kann man ein neues Darlehen abschließen. Damit man dann verhindert, doppelt Zinsen und Tilgungsraten zu zahlen, kann man den kleinen Immobilienkredit meist umschulden und ihn mit dem größeren Darlehen verschmelzen lassen. Auf diese Weise umgeht man auch ein schlechteres Kredit-Monitoring – beispielsweise bei der Schufa.

Die richtige Tilgungsrate finden

Der Umstand der zunächst sehr attraktiven erscheinenden Darlehen führt oftmals zu einem Problem. Und zwar liegt dies in den Bedingungen, die damit verbunden sind. Denn oftmals sind die Tilgungsraten viel zu hoch angesetzt, weil der Kreditgeber schnelle Zinseinkünfte erzielen möchte oder aber die Tilgung liegt auf einem niedrigen Level, weil die Bank viel lieber langfristige Einnahmen generieren möchte.

Wenn die Höhe der Tilgungsrate vorgeschrieben ist, sollte man keinen Vertrag unterschreiben. Diese sollte man viel besser direkt aushandeln. Ein Wert zwischen einem Prozent – von den Banken meist favorisiert – bis hin zu zwei Prozent ist meist die Regel. Dazwischen befindet sich in den meisten Fällen die perfekte Tilgungsrate. Entscheidet man sich für eine kleine Rate um damit die monatlich fälligen Zahlungen zu minimieren, muss man darauf achten, dass sich nicht nur die Tilgungsdauer verlängert – auch die Finanzierung allgemein kann teurer werden. Immerhin muss man dann Zinseszinsen zahlen. Freiräume in beide Richtungen zeigen, dass eine Rate auf dem optimalen Niveau liegt.

Kündigungsfristen beachten und somit Stolperfallen umgehen

Bei einer Umschuldung eines Kredits löst man das alte Darlehen ab und akzeptiert dabei den Umstand, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist. In früheren Zeiten gab es zumeist eine sehr exzessive Ausnutzung dieser Option seitens der Banken. Damit sollte eine Umschuldung verhindert werden. Die EU hat daher inzwischen eine Deckelung für die Gebühren erlassen. Wenn das Darlehen noch mehr als ein Jahr Laufzeit hat, darf die Entschädigung maximal ein Prozent der Restschuld betragen, bei geringerer Laufzeit nur noch 0,5 Prozent.

Umschuldung ohne Vorfälligkeitsentschädigung durchführen – der Widerrufs-Joker als Tipp

Anders ist dies bei Immobilienkrediten. Hier haben die Kreditgeber das Recht, Gebühren in anderer Höhe zu verlangen und können diese zudem an Kündigungsfristen binden. Dabei beträgt die Kündigungsfrist im Normalfall sechs Monate. Hierbei liegt es an der Bank, aufzuschlüsseln, wie genau sich die Vorfälligkeitsentschädigung zusammensetzt. Die einzelnen Punkte sollte man als Kunde genau kontrollieren, sodass sich ein transparentes Bild ergibt:

• Verbleibende Restlaufzeit ohne Kündigung
• Vereinbarter Zins für den Vertrag
• Höhe der Restschuld
• Bearbeitungsgebühren
• Aktuelles Niveau der Zinsen

Folgende Darlehen kann man als Kreditnehmer immer kündigen

Bei regulären Immobilienkrediten sind die Banken zudem nicht dazu gezwungen, den Kunden eine Kündigung zu erlauben. Zwei Ausnahmen gibt es dabei allerdings. Ein Darlehen mit variablem Zinssatz kann gekündigt werden, ebenso ein Kredit mit einer festen Zinsbindung, die nicht im Grundbuch eingetragen ist. Die Kündigungsfrist beträgt hier drei Monate. Von der Bank erhält man dann eine Kündigungsbestätigung, die man gut verwahren sollte. Sie wird von der umschuldenden Bank als Nachweis für die Kündigung verlangt.

Eine gute Lösung: Neuverhandlung für bessere Konditionen

Auf zwei Wegen kann eine Umschuldung durchgeführt werden. Entweder nimmt man bei einer neuen Bank einen neuen Kredit auf oder aber man schließt diesen neuen Kredit beim bisherigen Kreditgeber ab. Wenn man prinzipiell mit der Bank zufrieden ist, kann man also einfach neue Konditionen für den Kredit aushandeln. Diese Option wird in vielen Fällen übersehen, kann sich aber durchaus lohnen.

Wenn man zeigen kann, dass sich eine Umschuldung lohnt und diese auch Sinn macht und man der Bank zeigt, dass man auch den Kreditgeber wechseln würde, sind Gespräche eine echte Option. Meist bietet die Bank dann bereits an, die aktuell geltenden Konditionen des Kredits zu überdenken. Auf diese Weise spart man als Kreditnehmer eine ganze Menge an Verwaltungsaufgaben. Die eigene Bank kann für eine solche Umschuldung jedoch Bearbeitungsgebühren verlangen. Daher gilt es auf mögliche „Tricks“ Acht zu geben.

Diese Dokumente benötigt man für eine Umschuldung in jedem Fall

Wer einen Immobilienkredit umschulden möchte, benötigt dazu in jedem Fall einige Unterlagen. Diese sind aber nur dann notwendig, wenn man den Kreditgeber wechselt.

Die Bank kann in jedem Fall aktualisierte Angaben zur Schufa oder zu Arbeitsverträgen verlangen. Wenn das Objekt mit einem höheren Kredit belastet werden soll, kann beispielsweise auch ein neues Gutachten notwendig sein. Wird die Bank gewechselt, dann muss man folgende Dokumente auf jeden Fall einreichen:

• Alle Unterlagen rund um die Immobilie
• Aktuelle Einkommensnachweise (als Bonitätsnachweis)
• Baubeschreibung
• Lageplan der Immobilie
• Kreditsicherheiten
• Kostenaufstellung im Gesamten

Unabhängige Hilfe für die Umschuldung finden

Gewaltige Summen sind im Spiel, wenn ein Immobilienkredit umgeschuldet wird. Kostspielige Fehler sorgen hier häufig für Angst. Daher ist der Wunsch nach unabhängiger Unterstützung durchaus legitim und nachvollziehbar. Die Verbraucherzentrale bietet hierfür bereits einen praktischen Rechenservice. Gegen geringes Entgelt kann man hier berechnen lassen, ob sich die Umschuldung lohnt. Auch kann die Verbraucherzentrale dabei neue Verträge entsprechend ihrer Rechtsgültigkeit prüfen und Stolpersteine ausschließen.