Forward-Darlehen

Eine Rückzahlung für einen Immobilienkredit stellt in aller Regel ein langwieriges Verfahren dar. Viele Kreditnehmer müssen sich im Laufe der Kreditlaufzeit erstmals mit Begrifflichkeiten wie Annuitätendarlehen, Umschuldung oder Anschlussfinanzierung auseinandersetzen. Auch die Möglichkeit von Forward-Darlehen ist vielen Kreditnehmern zunächst nicht bekannt. Dabei taucht dieser Begriff in Gesprächen mit den Beratern bei der Bank immer wieder auf. Ein Forward-Darlehen wird dabei relativ oft als empfehlenswert angeboten, da man sich damit „schon heute die Topkonditionen für die Zukunft sichern“ kann. Prinzipiell ist dies zwar korrekt, jedoch sollte man sich trotzdem darüber informieren, was das Forward-Darlehen genau ausmacht.

Was ist ein Forward-Darlehen genau?

In Kombination liest man oftmals die Begriffe Forward-Darlehen und „Zinswette“. Denn bei einem derartigen Kredit wettet man sozusagen darauf, wie sich die zukünftigen Zinsen entwickeln werden. Das klingt zunächst zwar kompliziert, ist aber im Grunde schnell erklärt und relativ einfach nachzuvollziehen. Bei einem Forward-Darlehen schließt man bereits heute einen Kredit ab, bei dem die aktuell gültigen Zinsen gelten. Der Kredit selber wird aber erst in einigen Jahren genutzt. Bis zu fünf Jahre im Voraus lassen sich Forward-Darlehen heute bei vielen Banken abschließen. Dabei hängt die anschließende Laufzeit vom jeweiligen Geldgeber ab. Fünf bis zehn Jahre sind hier die Regel.

Welchen Zweck erfüllt ein Forward-Darlehen?

Wer sich für ein Forward-Darlehen entscheidet, wettet demnach darauf, dass die Zinsen zur Zeit niedrig sind und in der nächsten Zeit wieder steigen werden. So versucht man sich einen möglichst günstigen Kreditzins zu sichern, wenngleich man den Kredit erst in einiger Zeit benötigt. Für das Magazin Focus wurde vor einiger Zeit ein Beispiel vorgerechnet: Wenn eine Bau- oder auch Immobilienfinanzierung mit 200.000 Euro aufgenommen und mit 2,5 Prozent verzinst wird, dann zahlt man bei einem Verzicht auf ein Forward-Darlehen rund 10.000 Euro mehr, sofern sich der Zinssatz nur um 50 Basispunkte auf 3,0 Prozent steigert. Hierbei wurde eine Laufzeit von zehn Jahren als Grundlage gewählt.

Wie genau ist das Forward-Darlehen organisiert?

Bei einem Forward-Darlehen handelt es sich um einen weiterführenden beziehungsweise einen zukünftigen Kredit mit Zukunftsausrichtung. Für jedes langfristige Darlehen wäre es somit theoretisch denkbar. Es kommt im praktischen Bereich jedoch vor allem bis ausschließlich bei Immobiliendarlehen zum Tragen. Aus diesem Grund ist ein Forward-Darlehen zumeist als Annuitätendarlehen organisiert, bei dem die Kreditnehmer erst in der Hauptsache die Zinsen zahlen. Dabei verschiebt sich das Gewicht im Laufe der Jahre in Richtung der Tilgung, sodass diese nach und nach ansteigt. Etwas anderes spielt für den Darlehensnehmer jedoch eine weitaus wichtigere Rolle: Die Planungssicherheit. Für den gesamten Darlehenszeitraum werden gleichbleibende Zinsen fällig, die durch Banken oder Zinsentwicklungen nicht verändert werden können.

Muss man beim Forward-Darlehen ebenfalls Zinssätze vergleichen?

Die Zinssätze der Banken unterscheiden sich in vielen Fällen stark, obwohl die Zinssätze für Immobiliendarlehen schon seit vielen Monaten auf einem sehr niedrigen Level sowie auf einem historischen Tief liegen. Die Stiftung Warentest hat herausgefunden, dass einige Banken bis zu 40 Prozent mehr für Zinsen erheben, wenn es um eine Anschlussfinanzierung geht als andere kreditgebende Institute.

Zwei Strategien werden daher von Experten empfohlen. Zunächst einmal sollte man sich umfangreich über alle aktuellen Angebote informieren und diese miteinander vergleichen, zum anderen ist es mehr als ratsam, auch einen Bankenwechsel in Betracht zu ziehen. Zwar kommt dann einiges an Verwaltungsarbeit auf den Kreditnehmer zu, dafür kann man jedoch leicht Beträge in vier- bis fünfstelliger Höhe sparen.

Für wen ist das Forward-Darlehen geeignet?

Ein Forward-Darlehen hat den entscheidenden Vorzug, dass es sich prinzipiell für jeden Kreditnehmer eignet. Wer die notwendige Kreditwürdigkeit mitbringt, kann ein solches Darlehen in der Regel unproblematisch abschließen. Dabei spielt es keine Rolle, ob man gerade eine Anschlussfinanzierung unterschrieben hat und sich die derzeit geltenden Zinsen auch darüber hinaus sichern möchte oder ob man einen noch längere Zeit laufenden Kreditvertrag besitzt. Die zeitliche Einschränkung ist hier der einzig zu beachtende Faktor. Maximal fünf Jahre im Voraus kann ein Forward-Darlehen nach aktuellem Stand abgeschlossen werden. Wenn der aktuelle Kredit so nun noch sechs Jahre oder länger aktiv ist, sollte man von einem Forward-Darlehen (zumindest aktuell) absehen.

Welche versteckten Kosten lauern bei einem Forward-Darlehen?

Die Bereitschaft der Banken, dem Kunden die aktuell günstigen Zinsen auch in einigen Jahren noch anzubieten, muss in der Regel bezahlt werden. Man sollte daher beachten, dass ein Forward-Darlehen in vielen Fällen mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Dies kann mittels eines Zinsaufschlages oder auch mit einer einmaligen Bearbeitungsgebühr erledigt werden. Rund ein Prozent der Darlehenssumme muss man so an zusätzlichen Kosten in Kauf nehmen. Die längere Laufzeit des Kredits sorgt dabei immer auch für steigende Kosten. Es muss daher genau darauf geachtet werden, ob mögliche Zinsaufschläge und Gebühren immer noch dafür sorgen, dass das Forward-Darlehen dennoch günstig ist und Zinseinsparungen möglich macht.

Die Immobilienzinsen sind derzeit allerdings so niedrig, dass ein Forward-Darlehen durchaus ohne Einschränkungen lukrativ ist. Bis zum Jahr 2020 sollen die Zinssätze allerdings laut Experten wieder stark ansteigen – ein Anstieg auf sechs bis acht Prozent ist im Gespräch. Derzeit liegen die Zinsen unter einem Wert von 2,5 Prozent. Bei längerer Laufzeit sind auch Zinsen von unter zwei Prozent durchaus realistisch. Ein Prozent Aufschlag fällt dabei also kaum ins Gewicht.

Beispiele für Zinsaufschläge bei einer Sollzinsbindung für 15 Jahre

• 12 Monate – 0,00 bis 0,18 Prozent Aufschlag
• 24 Monate – 0,12 bis 0,54 Prozent Aufschlag
• 36 Monate – 0,36 bis 0,79 Prozent Aufschlag
• 48 Monate – 0,72 bis 1,44 Prozent Aufschlag

Notar- und Grundbuchgebühren bei einem Wechsel des Kreditgebers sind dabei ebenfalls zu berücksichtigen und liegen in etwa auf dem Niveau einer Umschuldung.

Muss die Vorfälligkeitsentschädigung noch zusätzlich berechnet werden?

Bei den Kosten für ein Forward-Darlehen muss ein Aspekt noch einmal zusätzlich betrachtet und berechnet werden. Wenn die Bank gewechselt wird, muss der alte Kredit bei der alten Bank abgelöst werden. Die Umschuldung mit dem Forward-Darlehen wird somit in die Zukunft gerichtet. Dafür verlangt die bisherige kreditgebende Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese treibt die Kosten meistens noch einmal in die Höhe. Die Höhe der Restschuld spielt dabei für die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung eine wichtige Rolle. Bei einem zu frühen Zeitpunkt der Tilgung kann die Restschuld noch sehr hoch sein, sodass eine Weiterfinanzierung noch keinen Sinn macht, wenn sie jetzt vereinbart wird – die Kosten wären dann viel zu hoch.

Wie beantragt man ein Forward-Darlehen?

Wenn man alle Konditionen und Zinsen für die unterschiedlichen Angebote an Forward-Darlehen verglichen hat, kann man sich für ein Angebot entscheiden und dieses beantragen. Der Prozess für die Beantragung eines Forward-Darlehens unterscheidet sich dabei kaum von einem konventionellen Kreditantrag. Bei der entsprechenden Bank bittet man um das entsprechende Darlehen und reicht anschließend alle erforderlichen Dokumente ein. Dazu zählen insbesondere:

• Der bisherige Kreditvertrag
• Ausweise
• Die aktuellen Bankverbindungen
• Ein Bonitätsnachweis
• Sicherheiten für den Erhalt des Darlehens
• Alle Unterlagen zur Immobilie

Wie lange dauert die Antragsbearbeitung für ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen sollte man im besten Fall schon frühzeitig beantragen. Auch sollte man dann schon alle wichtigen und relevanten Unterlagen zusammensuchen. Ein Beratungsgespräch reicht in der Regel für einen Kreditantrag aus. Zum Aufsetzen des Kreditvertrags ist dann meist ein zweites Gespräch notwendig. Daraufhin wird die Kreditwürdigkeit des Interessenten geprüft und wenn diese ausreichend ist steht der Kreditvergabe nichts mehr im Wege.

Die kann einige Tage oder auch eine Woche dauern. Die Prüfung nimmt im Normalfall nur dann mehr Zeit in Anspruch, wenn die Sicherheiten Probleme bereiten. Meist ist allerdings eine Immobilie als Sicherheit vorhanden, sodass es hier kaum Schwierigkeiten gibt.

Die Vor- und Nachteile sowie Alternativen zum Forward-Darlehen auf einen Blick

Ein Forward-Darlehen bringt vielfältige Vorteile mit sich, die sich insbesondere aus der aktuellen Zinsphase und –entwicklung heraus ergeben. Sollten die Zinsen konstant auf einem niedrigen Niveau bewegen, ist der Abschluss eines Forward-Darlehens für die Zukunft durchaus sinnvoll und von großem Vorteil, sofern die Zinsen anschließend wieder steigen.

Insgesamt gilt bei einem Forward-Darlehen folgendes als positiv und von Vorteil:

• Die dauerhafte Nutzung optimaler Konditionen ist möglich
• Planungssicherheit ist über Jahre gewährleistet
• Ein Forward-Darlehen kann in aller Regel einfach in Anspruch genommen werden
• In vielen Verträgen sind Vergünstigungen wie Sondertilgungen automatisch enthalten

Ein Forward-Darlehen kann allerdings auch Nachteile haben. Aus diesem Grund sollte man beim Abschluss dieser Kreditart folgende Aspekte unbedingt beachten:

• Es handelt sich um eine Zinswette. Fallen die Zinsen nach Vertragsabschluss, gelten dennoch die höheren Zinsen für den Kredit
• Wenn die bisherige Finanzierung länger als fünf Jahre andauert, kann man nicht von einem Forward-Darlehen profitieren
• Die guten Zinsen gelten nicht ab sofort – sie helfen daher in akuten Situationen nicht direkt weiter
• Zum Finden der besten Konditionen ist einiges an Recherche erforderlich

Alternativen zum Forward-Darlehen

Vor allem zwei der Nachteile eines Forward-Darlehens legen es nahe, sich auch mit Alternativen zur Finanzierung von Immobilien zu befassen. Bei einer schlechten aktuellen Finanzierung mit hohen Zinsen ist ein Forward-Darlehen beispielsweise ungeeignet, da man sich die niedrigen Zinsen erst für die Zukunft sichern kann. Dann braucht man sofort Hilfe – und nicht erst in maximal fünf Jahren. Dann ist eine Umschuldung eventuell die bessere Wahl. Diese greift sofort und bietet direkt die Möglichkeit, von niedrigeren Zinsen und allgemein besseren Kreditkonditionen zu profitieren.

Die aktuelle Finanzierung wird dann direkt durch einen neuen Kredit abgelöst und als Kreditnehmer kann man direkt einen Vorteil in Anspruch nehmen. Die Vorfälligkeitsentschädigung spielt aber auch hierbei wieder die entscheidende Rolle. Zudem sollte man darauf achten, dass Sondertilgungen bei einer Umschuldung ebenfalls möglich sind.